Öffentliche Auflage Teilrevision BZO

Warum braucht es einen Mehrwertausgleich?

Wenn eine Gemeinde die Bau- und Zonenordnung (BZO) ändert – etwa durch eine Auf- oder Umzonung – kann ein Grundstück plötzlich deutlich an Wert gewinnen. Dieser sogenannte Planungsmehrwert entsteht, weil durch eine planerische Entscheidung der Gemeinde eine bessere Nutzung möglich wird. Mit anderen Worten: Die betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümer dürften auf ihrem Grundstück zukünftig grösser bauen oder mehr Fläche für einen anstehenden Bau beanspruchen.

Das Mehrwertausgleichsgesetz (MAG) sieht vor, dass ein Teil dieses Vorteils nicht nur den einzelnen Eigentümern, sondern der Allgemeinheit zugutekommt. Aufgrund der kantonalen Gesetzgebung müssen alle Zürcher Gemeinden entsprechende Regelungen in ihrer BZO verankern. Der Gemeinderat Neftenbach hat daher beschlossen, den kommunalen Mehrwertausgleich mit einer Teilrevision der BZO einzuführen. Damit schafft die Gemeinde die Grundlage, künftige Auf- oder Umzonungen zu bewerkstelligen und kommt der übergeordneten Verpflichtung nach.

Wie funktioniert der Mehrwertausgleich?

Entsteht für ein Grundstück durch eine Auf- oder Umzonung ein Mehrwert, kann die Gemeinde künftig eine Abgabe von maximal 40 % dieses Mehrwerts erheben – nach Abzug eines Freibetrags von CHF 100'000. Die Einnahmen fliessen in den kommunalen Mehrwertausgleichsfonds. Daraus werden öffentliche Projekte finanziert, die das Ortsbild und die Lebensqualität verbessern – etwa neue Grün- oder Begegnungsflächen, attraktivere Plätze, sichere Fusswege oder die Aufwertung des öffentlichen Raums.

Alternativ kann die Gemeinde mit den Eigentümerschaften auch städtebauliche Verträge abschliessen. In solchen Vereinbarungen wird festgelegt, welche Leistungen zugunsten der Allgemeinheit erbracht werden – zum Beispiel ein neuer Spielplatz, eine Quartierverbindung oder ein öffentlicher Platz im Rahmen einer Überbauung.

Wer ist betroffen – und wer nicht?

Die meisten Grundstücke in Neftenbach sind vom Mehrwertausgleich gar nicht betroffen. Der Gemeinderat sieht eine Freifläche von 1'200 m² vor. Grundstücke, die kleiner sind, zahlen keine Abgabe – es sei denn, der Planungsmehrwert übersteigt CHF 250'000. Aktuell sind nur rund 15 % aller Parzellen in den Bauzonen überhaupt grösser als die vorgesehene Freifläche von 1'200 m². Für die grosse Mehrheit der Eigentümerinnen und Eigentümer, insbesondere von Einfamilienhäusern, ändert sich dadurch nichts. Fällig wird eine Mehrwertabgabe erst dann, wenn:

1. der Mehrwertausgleich in der BZO festgesetzt ist,

2. bei einer späteren Revision eine Auf- oder Umzonung erfolgt und

3. auf einem betroffenen Grundstück ein grösseres Bauvorhaben realisiert wird.

Reine Sanierungen oder kleinere Erweiterungen (unter 100 m² Geschossfläche) lösen keine Abgabepflicht aus. Auch ein Verkauf des Grundstücks bleibt abgabefrei.

Ein fairer Beitrag für ein attraktives Neftenbach

Mit dem vom Gemeinderat vorgeschlagenen Abgabesatz von 40 % bleibt ein wesentlicher Teil des Mehrwerts bei der Eigentümerschaft, während ein angemessener Anteil der ganzen Bevölkerung zugutekommt. Die Abgabe ist dabei kein Verlust – sie wird in die Zukunft der Gemeinde investiert: in Freiräume, Aufenthaltsqualität und eine nachhaltige Siedlungsentwicklung. So profitieren letztlich alle Neftenbacherinnen und Neftenbacher vom Mehrwertausgleich.

Auch wenn der Gemeinderat Neftenbach derzeit keine Auf- oder Umzonungen vorsieht, schafft die Einführung des Mehrwertausgleichs die notwendige Grundlage, um künftig bei planerischen Änderungen gerecht und transparent vorzugehen. Damit kann die Gemeinde angemessen sicherstellen, dass allfällige zukünftige Mehrwerte nicht nur einzelnen Eigentümerschaften zugutekommen, sondern auch dem öffentlichen Raum und der Allgemeinheit. Die Standortattraktivität der Gemeinde kann damit gesteigert werden.

Zugleich unterstützt der Mehrwertausgleich die räumlichen Entwicklungsziele von Bund, Kanton und Gemeinde – insbesondere das Prinzip der Verdichtung nach innen. Durch die gezielte Weiterentwicklung bestehender Bauzonen und die Aufwertung innerörtlicher Flächen wird das Siedlungswachstum nachhaltig innerhalb der bestehenden Baugrenzen gelenkt. Der Mehrwertausgleich trägt somit dazu bei, dass künftige Verdichtungsprojekte bei ihrer Realisierung möglichst ausgeschöpft (da die entsprechende Abgabe sowieso fällig wird) und diese zudem qualitativ hochwertig umgesetzt werden können – mit gut gestalteten Freiräumen, durchmischten Nutzungen und attraktiven Quartierstrukturen.

Der Gemeinderat ist überzeugt, dass der Mehrwertausgleich mit der vorgeschlagenen Festlegung einer Freifläche von 1'200 m² von und einem Abgabesatz von 40 % ein gerechtes, ausgewogenes und zukunftsorientiertes Instrument darstellt, welches die Entwicklung der Gemeinde Neftenbach langfristig unterstützt und gleichzeitig die Interessen der Bevölkerung wahrt.

Weiter Informationen zur Mitwirkung und zum Verfahren

Seit dem 5. Dezember 2025 liegt die Teilrevision der BZO zusammen mit dem Reglement über den kommunalen Mehrwertausgleich während 60 Tagen öffentlich auf. Die vollständigen Unterlagen können heruntergeladen (siehe unten) oder am Hauptschalter der Gemeindeverwaltung eingesehen werden.

Das Geschäft wird anschliessend an der vorberatenden Gemeindeversammlung vom 3. Juni 2026 behandelt und in der Folge der Urnenabstimmung unterbreitet.